Lading i sameie: Kostnader for oppgradering og fordeling. Ny lov fra 1jan18

[Lars C. Krogenæs]

Vet om et garasjesameie i Bærum der de med interesse for elbil gikk sammen om å investere i infrastruktur for lading. Hver interessent måtte betale 30.000 for å være med på moroa, men vil få igjen deler av beløpet de har lagt ut, etterhvert som flere melder seg på, slik at man får igjen penger etterhvert som flere ønsker å være med.

Nå er ikke denne saken helt parallell, men poenget er at de første ikke skal betale for de andre, samtidig som de andre ikke skal komme til dekket bord, ved å vente.

Jeg ville vel heller ha sagt at mulighet for ladeplass er en meget god oppgradering av sameie, som vil gi en verdistigning. Men dette må gjøres på en annen måte.

Det fornuftige hadde vært om de som vil være med, skyter inn la oss si 30.000 til ladekassen, i tillegg til betaling som skal dekke strøm, løpende vedlikehold, rentekostnader og administrasjon. Det er om å gjøre å få så mange som mulig med, så engangskostadene og løpende utgifter må gjøres så lave som mulig, slik at det er attraktivt. Når hele anlegget er nedbetalt, bør nye innskudd gis tilbake gjennom en fordelingsnøkkel til de som allerede har betalt.

Med en slik modell vil infrastrukturen bli nedbetalt etterhvert som flere melder seg på, samtidig som de første ikke må betale for de siste.

Jeg ville sendt en formell henvendelse til styret, der du påpeker feilene som er gjort, og at sameiet setter ned en komité som får oppdraget med å lage en finansierings-/betalingsløsning som gavner alle brukere. Vil ikke styret være med på dette, kan du gå sammen med andre sameiere og kreve en ekstraordinær generalforsamling for å få dette gjennomført. Sameiet kan umulig være tjent med å ha en løsning som ingen har råd til å bruke fordi det blir for dyrt for den enkelte, noe som vil bli enda dyrere for sameiet.

Situasjonen nå minner jo om hvordan Arctic Roads opererer, der ladingen er så dyr og så lite utbygget at ingen vil være med, og dermed tjener ikke selskapet penger til å gi et attraktivt tilbud.

[badgerbert]

Men utgangspunktet i loven er at alle sameiere som har tilgang, i dette tilfellet alle, skal betale iht fordelingsnøkkelen, uansett om de etablerer ladestasjon eller ei. 
...
Du skal huske at loven har et sterkt mindretallsvern for nettopp å forhindre slike saker. For eksempel så kreves det et gyldig tilslutningsvedtak for å endre fordelingsnøkkelen i et sameie. Dvs at hvis 399 stemmer for og en stemmer i mot så er ikke vedtaket gyldig.

Kanskje mindretallsvernet her beskytter den ene uten bil mot å måtte betale for andres elbillading?

Jeg er nær 100% sikker på at om styret hadde lagt fram et forslag om å oppgradere det elektrise anlegget for 1.200.000,- for å få til elbillading og at utgifetne skulle fordeles etter fordelingsnøkkel ville de ikke fått nødvendig 2/3 flertall.

De med høyere fordelingsnøkkel (større leiligheter, bedre beliggenhet) ville ikke synes det var rimlig og retferdig at de skulle betale mer for muligheten for ladestasjon på sin parkeringsplass enn de med små leiligheter, og kanskje er det slik at noen ikke har parkeringsplass og andre har 2 plasser i garasjen.

I enkelte sameier har ikke alle en parkeringsplass, enkelte har ikke faste plasser.

I sameier hvor alle har parkeringsplass, vil det nok føles mer rettferdig, og være vesentlig lettere å få aksept for en fast pris per parkeringsplass, og begrunne dette med en verdistigning på leiligheten og parkeringsplassen.
Dette må vel nå kunne sies å være vanlig praksis, i oppgående sameier.

Det var feil av styret og ikke prøve dette for sameiermøtet.
Er dette et sameie hvor nesten alle har bil er det stor sansynlighet for at dette ville bli akseptert og gå igjennom med et bidrag per leiligehet 3000,- f.eks. betalt gjennom et påslag i husleie 100 kr/mnd i 2 år. Eller få aksept for å bruke av vedlikeholdsfond.

Dersom et slik forslag ikke fikk nødv flertall, hva da?
1. Nekte elbillading begrunnet med manglende kapasitet i det elektriske anlegget?
Saklig og derfor helt greit i henhold til ny lov.

2. Dette styrets løsning?

Det jeg synes er mest ugreit med den løsningen er nedbetalingen og at det ikke er et fast beløp for eksempelt 6000,- (indeksregulert) som går til nedbetaling av anlegget, og at det da er betalt når 50% har elbil (om 8-9år), og at videre innbetalinger går til drift og forbedring av anlegget.

Det er meget mulig at 2/3 flertall ikke ville blitt oppnådd. Men det måtte jeg i så fall levd med - slik er loven.

Vi må også huske at fordelingsnøkkelen gjelder for alle kostnader. Noen ganger så dukker det opp kostnader som man har lite glede av selv, andre ganger saker som man har stor glede av. Tanken er at over tid så jevner dette seg ut. Det ville jo vært svært vanskelig å få til noe som helst i et sameie hvis nytte var en subjektiv vurdering hvor alle og enhver kunne påberope seg fritak fra kostnaden hvis "de ikke hadde lyst".

Jeg utelukker ikke at jeg ville godtatt et mer fornuftig forslag til egenandel. Som dette forumet har mange tråder om - salget av ladbare biler i Norge, og kanskje særlig i store byene, utgjør nå snart halvparten av nybilsalget. Det bør være nok av folk i mitt sameie som vurderer elbil - særlig med de bomprisene som innføres i Oslo på mandag. Hadde jeg vært i styret så ville jeg heller tenkt i de baner at her bør vi gjøre terskelen for å gå over til elbil så lav som mulig - samtidig som vi foreslår noe som får de som ikke skal ha elbil til å godta forslaget. Jeg ville fjernet engangsbeløpet helt jeg. Så ville jeg endret nedbetalingstiden til anleggets levetid - altså heller 30 enn 10 år. Også ville jeg sagt at alle betaler feks 200 kr for strøm og 200 kr til anlegget per måned - inntil anlegget er nedbetalt. Lenge før den tid ville sikkert elbilandelen i sameiet være så stor at problemet ikke vil eksistere ved neste korsvei om ca 30 år.

Da hadde ca 45 "abonnenter" nedbetalt i løpet av 10 år. La oss si 15 år ettersom vi ikke starter med 45 abonnementer, men forventer at mange kommer til ila de neste år, ref hvor mange som kjøper elbil. De øvrige som ikke har benyttet anlegget hadde ikke betalt noe. Og det er et MEGET forsiktig anslag - jeg forutsetter bare at elbilandelen i sameiet vil vokse til ca 15 % ila de neste 10 år.

Jeg tror effekten hadde vært umiddelbar - vi hadde nok fått flere titalls ladestasjoner "over natten". Problem solved.

Men nå så betaler de "første" uforholdsmessig mye og istedefor å motivere overgangen til elbil så ser man på avtalen og ser at det ikke lønner seg. Vi har konkrete eksempel på at folk i sameiet har solgt sin ladbare hybridbil fordi avtalen er så økonomisk ugunstig. I praksis er det de med avtalen som faktisk subsidierer de som kjører fossilt. 

[badgerbert]

Vet om et garasjesameie i Bærum der de med interesse for elbil gikk sammen om å investere i infrastruktur for lading. Hver interessent måtte betale 30.000 for å være med på moroa, men vil få igjen deler av beløpet de har lagt ut, etterhvert som flere melder seg på, slik at man får igjen penger etterhvert som flere ønsker å være med.

Nå er ikke denne saken helt parallell, men poenget er at de første ikke skal betale for de andre, samtidig som de andre ikke skal komme til dekket bord, ved å vente.

Jeg ville vel heller ha sagt at mulighet for ladeplass er en meget god oppgradering av sameie, som vil gi en verdistigning. Men dette må gjøres på en annen måte.

Det fornuftige hadde vært om de som vil være med, skyter inn la oss si 30.000 til ladekassen, i tillegg til betaling som skal dekke strøm, løpende vedlikehold, rentekostnader og administrasjon. Det er om å gjøre å få så mange som mulig med, så engangskostadene og løpende utgifter må gjøres så lave som mulig, slik at det er attraktivt. Når hele anlegget er nedbetalt, bør nye innskudd gis tilbake gjennom en fordelingsnøkkel til de som allerede har betalt.

Med en slik modell vil infrastrukturen bli nedbetalt etterhvert som flere melder seg på, samtidig som de første ikke må betale for de siste.

Jeg ville sendt en formell henvendelse til styret, der du påpeker feilene som er gjort, og at sameiet setter ned en komité som får oppdraget med å lage en finansierings-/betalingsløsning som gavner alle brukere. Vil ikke styret være med på dette, kan du gå sammen med andre sameiere og kreve en ekstraordinær generalforsamling for å få dette gjennomført. Sameiet kan umulig være tjent med å ha en løsning som ingen har råd til å bruke fordi det blir for dyrt for den enkelte, noe som vil bli enda dyrere for sameiet.

Situasjonen nå minner jo om hvordan Arctic Roads opererer, der ladingen er så dyr og så lite utbygget at ingen vil være med, og dermed tjener ikke selskapet penger til å gi et attraktivt tilbud.

Interessant innspill - takk for det.

Du har forøvrig helt rett - jeg har både en ladbar hybrid og en leaf så jeg burde jo absolutt være først i køen når slik mulighet eksisterer men jeg bare nekter å signere på dette fordi det er så uforholdsmessig dyrt. Det er ikke at jeg ikke har råd - men av prinsipp så klarer jeg ikke å godta at jeg blir svindlet for åpen scene.

Jeg skal spørre styret hvor mange som har inngått slik avtale siden forrige sameiemøte - blir veldig overrasket om de har fått særlig mange kunder siden sist.

Hvis "business modellen" beviselig ikke funker så burde stemningen for endring på neste sameiemøte øke proporsjonalt og åpne for nye løsninger.

[Lars C. Krogenæs]

Det fine er at du har stor drahjelp av politikere, gjennom vanskeliggjøring av bruk av fossilbil og dermed påvirker etterspørselen etter elbil. Interessen for lading av elbil, selv blant de som var negative for bare noen måneder siden, vokser for hver time som går. 

[Griffel]

Problemet her er vel at en har kommet opp i en dum og kjedelig situasjon, med et styre som i beste mening har funnet en løsning, men ikke kjørt den formelt riktig i forhold til sameiet.

Spørsmålet er da hvordan komme seg ut av dette på en måte som er akseptabel for 3/3 av sameiet.

Fakta:
Investeringen er fortatt 1.200.000,- hvordan skal det dekkes på en retferdig måte?

5000,- i innskudd og 400 kr i måneden til anlegget er betalt, fra tidlig brukere er ikke en god og rettferdig ordning.

Min subjektive vurdering:
Det er ingen støtte i lovframlegget om at felleskapet skal betale denne investeringen for de som bruker det.
Det er ingen støtte i lovverket for at en slik investring skal fordeles i forhold til eierbrøk.

Her må det med andr ord forhandles fram en god løsning som kan få nødvendig flertall i sameiet.

[badgerbert]

Det fine er at du har stor drahjelp av politikere, gjennom vanskeliggjøring av bruk av fossilbil og dermed påvirker etterspørselen etter elbil. Interessen for lading av elbil, selv blant de som var negative for bare noen måneder siden, vokser for hver time som går.

Absolutt. Jeg forventer nesten et betydelig innslag på neste årsmøte av elbilrelaterte saker

[Øystein16]

Min subjektive vurdering:
Det er ingen støtte i lovframlegget om at felleskapet skal betale denne investeringen for de som bruker det.
Det er ingen støtte i lovverket for at en slik investring skal fordeles i forhold til eierbrøk.

Her må det med andr ord forhandles fram en god løsning som kan få nødvendig flertall i sameiet.

Kort fatta til det som vert kalla "sunn fornuft" 

[badgerbert]

Problemet her er vel at en har kommet opp i en dum og kjedelig situasjon, med et styre som i beste mening har funnet en løsning, men ikke kjørt den formelt riktig i forhold til sameiet.

Spørsmålet er da hvordan komme seg ut av dette på en måte som er akseptabel for 3/3 av sameiet.

Fakta:
Investeringen er fortatt 1.200.000,- hvordan skal det dekkes på en retferdig måte?

5000,- i innskudd og 400 kr i måneden til anlegget er betalt, fra tidlig brukere er ikke en god og rettferdig ordning.

Min subjektive vurdering:
Det er ingen støtte i lovframlegget om at felleskapet skal betale denne investeringen for de som bruker det.
Det er ingen støtte i lovverket for at en slik investring skal fordeles i forhold til eierbrøk.

Her må det med andr ord forhandles fram en god løsning som kan få nødvendig flertall i sameiet.

Personlig er jeg villig til å overse at det juridisk sett har vært litt "slinger i valsen" frem til nå gitt at styret viser vilje til å ta et steg tilbake og komme med forslag til endring. Det er så mye enklere å vinne frem i vårt sameie med "styrets forslag". Der jeg bodde før så var det nesten motsatt - litt snålt med slike "lokale forskjeller" men ja det er en annen sak.

Jeg er dog ikke enig i din subjektive vurdering om at det ikke er støtte i lovverket for fordeling etter eierbrøk - tvert imot så er jo det lovens hovedregel. Sameiets styre har ikke fullmakt til å gjøre innkjøp på andre enn sameiets vegne og alle kostnader de kommer med er felleskost - med mindre det foreligger gyldig vedtak i forkant på at kostnaden ikke skal være det. Og slikt vedtak eksisterer ikke i dette tilfellt. Så ganske enkelt, har sameiet kjøpt det så skal sameiet betale for det - og sameiet, det er alle.

Dette tror jeg de fleste kan akseptere (husk at anlegget er jo der allerede - vi får jo ikke ugjort den saken):

1: Vi fjerner innskuddet på 5000
2: Det månedlige beløpet settes ned fra 400 til 200 kr, ja kanskje enda lavere kan funke hvis man regner litt på dette.
3: De som allerede har betalt for mye ift pkt 1 og 2 får tilbakebetalt.
4: Alle betaler inntil anlegget er nedbetalt.
5: Styret følger med og hvis vi mot formodning ser ut til at vi ikke rekker å nedbetale ila levetiden så får de fullmakt til å justere beløpene på nødvendig vis (ikke særlig sannsynlig at blir nødvendig). De bør forsåvidt også plikte å nedjustere beløpene hvis dette får fortere enn antatt - det beste for alle er om nedbetaling blir så lik levetid som mulig - det er mest rettferdig.
6: De som ikke bruker det - betaler ingenting.

Resultatet - betydelig lavere terskel for å inngå avtale, jeg antar at flere vil melde seg på. Så lavere betaling gir mindre penger inn men flere kunder gir mer penger inn. Kanskje vi klarer nedbetaling på 10 år allikevel - hvem vet. Bommer vi litt så har vi fremdeles 20 (!) år korrigere på - no stress.

Alle vinner - alle er happy.

[Vollis47]

Vi har et sameie med 20 parkeringsplasser. Det har kommet inn et forslag om å få montert infrastruktur som alle som ønsker det kan koble seg til for å lade en elbil. Selve anlegget vil koste ca 130.000, dvs 6.500 per parkeringsplass. Hver enkelt som ønsker å lade må så kjøpe ladestasjon som er tilpasset for dette. Kan dette gjennmføres med lik betaling for alle? Eller må kostnaden for infrastrukturen (130.000) fordeles i henhold til sameiebrøken, selv for de som er imot?

[Griffel]

Vi har et sameie med 20 parkeringsplasser. Det har kommet inn et forslag om å få montert infrastruktur som alle som ønsker det kan koble seg til for å lade en elbil. Selve anlegget vil koste ca 130.000, dvs 6.500 per parkeringsplass. Hver enkelt som ønsker å lade må så kjøpe ladestasjon som er tilpasset for dette. Kan dette gjennmføres med lik betaling for alle? Eller må kostnaden for infrastrukturen (130.000) fordeles i henhold til sameiebrøken, selv for de som er imot?

Siden dette er noe nytt er det nok mer naturlig og føles mer retferdig med lik betaling for alle. Når brøken ble fastsatt gikk nok parkeringsplassen inn med likt bidrag i alle leiligheter, og at muligheten for elbillading skulle større økt verdi i en leilight med høy husleie enn i en leilighet med lav husleie virker også rar.

Om en ser på hvordan eierbrøken er bygget vil en trolig se et garasje-bidrag som er likt for alle leiligheter. (Antar at alle har en garasjeplass)

Så om en knytter dette til sameiebrøken for garasjen eller bruker reglen om fordeling etter nytte, blir nok det samme.
Altså likt for alle er det mest relevante og lettest å forstå og akseptere.

[Øystein16]

Kan dette gjennmføres med lik betaling for alle? Eller må kostnaden for infrastrukturen (130.000) fordeles i henhold til sameiebrøken, selv for de som er imot?

Det naturlege er vel at dei som ønsker installasjonen betaler og fordelar kostnaden mellom seg. Elbillading er ikkje viktig for alle.

[Griffel]

Sameiemøtet bestemmer.
Det vanligste nå er vel at sameiet dekker infrastruktur oppgradering slik at alle har mulighet for lading, og den enkelte elbileier betaler for stasjon på sin plass. At sameiet tar kostnadene for oppgradering av kapasitet begrunnes med verdistigning på den enkelte leilighet ved evt. salg.

Dette er vel den enkleste og beste løsningen.

Investeringen som skal til for å gjøre det mulig for alle å koble seg til er gjerne for stor til at styre kan ta avgjørelsen, og det kreves 2/3 flertall i sameiemøtet. Med 2/3 flertall kan det gjennomføres og ved å vise til den delen av eierbrøken som gjelder garasjen. (vanligvis likt for alle om det ikke er stor forskjell, for eksempel inne og ute), og dele utgiftene likt per parkeringsplass.

Om sameiemøtet sier nei er dilemaet at de må si ja til de "5 første" som anlegget i dag har kapasitet til, og som da kan legge opp "hva de vill", og deretter må si nei til nr. 6 på grunn av manglende kapasitet i anlegget.

Et annet spørsmål sameiemøtet bør ta stilling til er om fast mnd. pris for strøm eller fordeling etter forbruk.

[jkirkebo]

Kan dette gjennmføres med lik betaling for alle? Eller må kostnaden for infrastrukturen (130.000) fordeles i henhold til sameiebrøken, selv for de som er imot?

Det naturlege er vel at dei som ønsker installasjonen betaler og fordelar kostnaden mellom seg. Elbillading er ikkje viktig for alle.

Nei, men de fleste skal selge en gang og lademuligheter for elbil vil fort føre til at flere er interessert i leiligheten, som igjen fører til flere personer i budrunde og gjerne høyere pris. Så selv om man ikke trenger lading selv kan man fort ende opp å få f.eks 100.000,- ekstra for leiligheten.

Tilsvarende blir det f.eks med opprettelse av lekeplass. De uten barn har null interesse av å bruke lekeplassen, men det øker den potensielle kjøpergruppa når de engang selger.

[Griffel]

Et element til i denne betraktningen.
Asker og Bærum kommune (+ noen til) gir støtte til oppgradering av infrastruktur i sameier. Her er også støtten i utgangspunktet knyttet til et beløp per garasjeplass, men begrenset til et totalt 50000, for et sameie. Søknadsfrist er utløpt for 2017.
Dette gjelder altså nødvendig oppgradering av sameiets elektriske anlegg slik at det er mulig for den enkelte beboer å bekoste en ladestasjon på sin plass.

[Øystein16]

Nei, men de fleste skal selge en gang og lademuligheter for elbil vil fort føre til at flere er interessert i leiligheten, som igjen fører til flere personer i budrunde og gjerne høyere pris. Så selv om man ikke trenger lading selv kan man fort ende opp å få f.eks 100.000,- ekstra for leiligheten.

Tilsvarende blir det f.eks med opprettelse av lekeplass. De uten barn har null interesse av å bruke lekeplassen, men det øker den potensielle kjøpergruppa når de engang selger.

Styrene må leggja tilrette for at lading og andre nye tiltak vert gjort slik at folk ikkje føler tvang.